Mieterhöhung berechnen: Wie viel ist 2026 und 2027 erlaubt?

Probe aufs Exempel: Warum viele Rechner falsch liegen

Die MieWeG-Regeln ab 2026 im Überblick

• Nur 1× jährlich und nur zum 1. April: Erhöhungen können ausschließlich am 1. April eintreten (§ 1 Abs 4 MieWeG). Wer die Ankündigung versäumt, verschiebt nicht auf den nächsten Monatsersten, sondern auf den nächsten 1. April. Bestehende Mieter müssen mindestens 14 Tage vorab schriftlich informiert werden.
• Parallelrechnung ist Pflicht: Vertragsklausel und gesetzliche Grenze werden verglichen – nur der niedrigere Wert darf verrechnet werden.
• Übergangsdeckel im Vollanwendungsbereich: Wo Mietzinsbeschränkungen des MRG gelten, sind 2026 maximal 1 % und 2027 maximal 2 % zulässig. Das betrifft Richtwert- und Kategoriemietzins ebenso wie den angemessenen Mietzins nach § 16 Abs 1 MRG.
• 3-Prozent-plus-Hälfte-Regel: Liegt die VPI-Jahresinflation des Vorjahres über 3 %, wird der übersteigende Teil nur zur Hälfte angerechnet (Beispiel: 3,52 % Inflation → maximal 3,26 %). Sie gilt im Voll- und Teilanwendungsbereich, ab 2028 als allgemeine Regel.
• Ausnahme: Ein- und Zweifamilienhäuser (MRG-Vollausnahme) sind nicht erfasst – dort gilt die Vertragsklausel in voller Höhe.
• Konsequenz bei Verstößen: Überhöhte Erhöhungen sind insoweit unwirksam; Rückforderungen sind 5 Jahre möglich, bei missbräuchlichen Klauseln bis zu 30 Jahre.

Welcher MRG-Bereich gilt für meine Wohnung?

Vollanwendung: vor allem Altbauten mit Baubewilligung vor 1945/1953 sowie geförderte Mietwohnbauten. Teilanwendung: u. a. frei finanzierte Neubauten und vermietete Eigentumswohnungen in Gebäuden mit Baubewilligung nach 1945/1953. Vollausnahme: u. a. Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Ferien- und Dienstwohnungen. Im Zweifel gehört die Einordnung fachlich geprüft – sie entscheidet über den anwendbaren Deckel.

Altverträge: die „Einfädelungs“-Frage

Wurde ein Vertrag mehrere Jahre nicht valorisiert, wird derzeit diskutiert, ob die entgangenen Jahres-Tranchen kumuliert nachgeholt werden dürfen („Einfädelung“, u. a. von der WKO vertreten) – das kann deutlich mehr ergeben als der einzelne Jahresdeckel. Gesicherte Rechtsprechung fehlt. Dieser Rechner rechnet bewusst konservativ und zeigt bei Altverträgen einen Hinweis; für die Nachholung sollten Sie sich rechtlich beraten lassen.

Häufige Fragen

Wie viel Mieterhöhung ist 2026 in Österreich erlaubt?

Seit 1.1.2026 gilt das Mieten-Wertsicherungsgesetz (MieWeG): Die Wertsicherung darf nur noch einmal jährlich, frühestens zum 1. April, angewendet werden. Im Vollanwendungsbereich des MRG ist die Erhöhung 2026 mit 1 % gedeckelt, 2027 mit 2 % — bei Richtwert, Kategorie und angemessenem Mietzins gleichermaßen. Daneben gilt die 3-Prozent-plus-Hälfte-Regel: Liegt die Vorjahresinflation über 3 %, zählt der übersteigende Teil nur zur Hälfte. Es gilt immer der niedrigere Wert aus Vertragsklausel und gesetzlicher Grenze.

Was ist die Parallelrechnung nach MieWeG?

Vermieter müssen zwei Rechnungen anstellen: die Erhöhung laut Wertsicherungsklausel im Mietvertrag und die gesetzlich zulässige Erhöhung nach MieWeG. Angewendet werden darf nur der niedrigere der beiden Werte. Dieser Rechner führt beide Rechnungen automatisch durch und weist sie transparent aus.

Gilt die Mietpreisbremse auch für Einfamilienhäuser?

Nein. Objekte im Vollausnahmebereich des MRG – etwa Ein- und Zweifamilienhäuser – sind vom MieWeG nicht erfasst. Dort gilt weiterhin die vertragliche Wertsicherungsklausel in voller Höhe.

Was passiert, wenn ich zu viel erhöhe?

Eine über die MieWeG-Grenze hinausgehende Erhöhung ist in diesem Umfang unwirksam. Mieter können zu viel bezahlte Beträge bis zu 5 Jahre zurückfordern, bei missbräuchlichen Klauseln bis zu 30 Jahre. Mietervereinigung und Arbeiterkammer stellen dafür eigene Kontroll-Rechner und Musterbriefe bereit – korrekt rechnen lohnt sich.

Mein Vertrag wurde jahrelang nicht erhöht – was gilt für Altverträge?

Für Altverträge, die mehrere Jahre nicht valorisiert wurden, wird nach einer verbreiteten Auslegung (u. a. WKO) eine sogenannte Einfädelung mit kumulierten Jahres-Tranchen vertreten, die mehr erlauben kann als der einzelne Jahresdeckel. Gesicherte Rechtsprechung gibt es dazu noch nicht. Dieser Rechner rechnet bewusst konservativ und weist bei Altverträgen auf die Einfädelungs-Frage hin – im Zweifel rechtlich beraten lassen.

Ab wann wirkt die Mieterhöhung?

Ausschließlich zum 1. April. Nach § 1 Abs 4 MieWeG können Erhöhungen nur an diesem Tag eintreten. Bei bestehenden Verträgen muss der Mieter mindestens 14 Tage vorher schriftlich informiert werden – wer das im März versäumt, verliert das ganze Jahr und kann erst zum nächsten 1. April erhöhen. Der Rechner zeigt Ihnen den nächsten möglichen Termin an.

Kann ich die Erhöhung auch nach dem 1. April nachholen?

Nein, innerhalb des Jahres nicht mehr. Der 1. April ist der einzige Termin, zu dem eine Wertsicherungserhöhung wirksam werden kann. Versäumen Sie ihn, bleibt die Miete bis zum nächsten 1. April unverändert, und die Erhöhung tritt dann nur in dem Umfang ein, in dem sie zum vertraglichen Zeitpunkt eingetreten wäre. Deshalb gehört der Termin in den Kalender, nicht ins Gedächtnis.

Was ist mit dem Schwellenwert in meiner Klausel?

Übliche Klauseln lösen erst aus, wenn die Indexsteigerung den vereinbarten Schwellenwert (oft 5 %) überschreitet. Der Rechner prüft das mit – maßgeblich bleibt der konkrete Vertragstext.

Gilt das auch für Geschäftsraummieten?

Das MieWeG betrifft Wohnungsmieten. Für Geschäftsräume gelten die vertraglichen Wertsicherungsklauseln – dort ist aber die aktuelle OGH-Judikatur zu Klausel-Wirksamkeit zu beachten.

Woher stammen die Rechenregeln?

Mieten-Wertsicherungsgesetz (MieWeG, BGBl. I Nr. 114/2025) und 5. Mietrechtliches Inflationslinderungsgesetz, aufbereitet u. a. im WKO-Leitfaden. Rechtsstand Juli 2026 – bei Novellen wird der Rechner aktualisiert.