Mieterhöhung in Salzburg
Salzburg ist neben Tirol und Wien eines von drei Bundesländern, in denen die durchschnittliche Marktmiete über dem Richtwert liegt. Der Abstand ist mit rund 20 Cent je Quadratmeter klein, die Richtung aber eindeutig: Im Vollanwendungsbereich ist der Richtwert hier eine echte Grenze und kein theoretischer Wert.
Wie viel darf ich in Salzburg erhöhen?
Die Antwort hängt am MRG-Bereich Ihrer Wohnung, nicht am Bundesland. Das Mieten-Wertsicherungsgesetz (MieWeG, BGBl. I Nr. 114/2025) gilt seit 1. Jänner 2026 bundesweit gleich. Was es vorgibt:
- Nur zum 1. April, einmal im Jahr (§ 1 Abs 4 MieWeG). Versäumen Sie den Termin, wirkt die Erhöhung erst ein Jahr später. Bestehende Mieter brauchen die Information mindestens 14 Tage vorher, schriftlich.
- Parallelrechnung: Vertragsklausel gegen gesetzliche Grenze, verrechnet wird der niedrigere Wert.
- Übergangsdeckel im Vollanwendungsbereich: 2026 höchstens 1 Prozent, 2027 höchstens 2 Prozent. Das gilt für Richtwert, Kategorie und angemessenen Mietzins gleichermaßen.
- 3 Prozent plus Hälfte: Liegt die VPI-Jahresinflation des Vorjahres über 3 Prozent, zählt der übersteigende Teil nur zur Hälfte. Bei 3,6 Prozent (Jahresdurchschnitt 2025) sind das 3,3 Prozent.
- Ein- und Zweifamilienhäuser fallen aus dem MRG heraus und sind nicht gedeckelt.
Was in Ihrem konkreten Fall herauskommt, rechnet der Mieterhöhungsrechner in einer Minute aus, mit beiden Rechnungen nebeneinander.
Der Richtwert in Salzburg: 9,31 Euro
Seit 1. April 2026 liegt der Richtwert in Salzburg bei 9,31 Euro je Quadratmeter Nutzfläche und Monat, davor waren es 9,22 Euro. Die Anhebung beträgt genau 1,00 Prozent, in allen neun Bundesländern. Das ist nicht die Inflation, sondern der Deckel in § 5 Abs 2 Richtwertgesetz. Zum 1. April 2027 sind zwei Prozent möglich.
Wichtig: Der Richtwert ist nicht die zulässige Miete. Er ist der Ausgangswert für die mietrechtliche Normwohnung nach § 2 RichtWG. Was Sie tatsächlich verlangen dürfen, ergibt sich daraus mit Zu- und Abschlägen für Lage, Ausstattung und Zustand (§ 16 Abs 2 bis 4 MRG). Nach oben wie nach unten.
Was in Salzburg tatsächlich bezahlt wird
| Salzburg | Österreich | |
|---|---|---|
| Nettomiete je m² | 9,5 € | 7,7 € |
| Nettomiete je Wohnung | 610,80 € | 508,60 € |
| Betriebskosten je m² | 2,8 € | 2,6 € |
| Hauptmietwohnungen (Tsd.) | 97,7 | 1.799,9 |
Werte für 2025 aus der Mikrozensus-Wohnungserhebung der Statistik Austria.
Die beiden Zahlen, Richtwert und Durchschnittsmiete, lassen sich nicht eins zu eins vergleichen, und das ist wichtig: Der Richtwert gilt für eine Normwohnung der Kategorie A in durchschnittlicher Lage, vor Zu- und Abschlägen. Der Mikrozensus-Schnitt umfasst dagegen alle Hauptmietwohnungen, also auch Genossenschaftswohnungen, Gemeindewohnungen und jahrzehntealte Verträge, die nie valorisiert wurden. Der Vergleich zeigt das Niveau, nicht die Grenze.
Welcher MRG-Bereich gilt für meine Wohnung?
- Vollanwendung: vor allem Altbauten mit Baubewilligung vor 1945 beziehungsweise 1953, dazu geförderte Mietwohnbauten. Hier gelten Richtwert oder Kategorie, der Befristungsabschlag von 25 Prozent und der volle Betriebskostenkatalog des § 21 MRG. Und hier greift der Deckel von 1 beziehungsweise 2 Prozent.
- Teilanwendung: frei finanzierte Neubauten und vermietete Eigentumswohnungen in Gebäuden mit Baubewilligung nach 1945 beziehungsweise 1953. Der Mietzins ist frei vereinbar, die Wertsicherung aber über die 3-Prozent-plus-Hälfte-Regel begrenzt.
- Vollausnahme: Ein- und Zweifamilienhäuser, Ferien- und Dienstwohnungen, Mietverträge bis sechs Monate. Kein Deckel, keine Mindestbefristung, kein gesetzlicher Betriebskostenkatalog.
Im Zweifel gehört die Einordnung fachlich geprüft, bevor das Erhöhungsschreiben hinausgeht. Sie entscheidet über den Deckel, über den zulässigen Mietzins bei Neuvermietung und über die Mindestbefristung.
Kategoriemietzins: die Beträge ab 1.4.2026
Für Altverträge mit Kategoriemietzins gelten eigene Beträge je Quadratmeter und Monat. Sie sind bundesweit gleich und wurden zum selben Termin um ein Prozent angehoben.
| Ausstattungskategorie | ab 1.4.2026 | davor |
|---|---|---|
| Kategorie A (§ 15a Abs 3 Z 1 MRG) | 4,51 € | 4,47 € |
| Kategorie B (§ 15a Abs 3 Z 2 MRG) | 3,38 € | 3,35 € |
| Kategorie C (§ 15a Abs 3 Z 3 MRG) | 2,25 € | 2,23 € |
| Kategorie D (§ 15a Abs 3 Z 4 MRG) | 1,13 € | 1,12 € |
Was sonst noch zu beachten ist
Befristen können private Vermieter ab drei Jahren, unternehmerische seit 2026 erst ab fünf (§ 29 MRG). Die Kaution ist fruchtbringend anzulegen, im Voll- wie im Teilanwendungsbereich (§ 16b MRG). Bei der Vermietung zahlt seit 1. Juli 2023 der Erstauftraggeber die Maklerprovision (§ 17a MaklerG). Und ins Inserat gehören Heizwärmebedarf, Endenergiebedarf und Energieeffizienzklasse, sonst drohen bis zu 1.450 Euro Verwaltungsstrafe.
Häufige Fragen
Gilt der Deckel von 1 und 2 Prozent in Salzburg auch?
Ja. Das MieWeG ist Bundesrecht und gilt in allen neun Bundesländern gleich. Unterschiedlich sind nur die Richtwerte, und die betreffen die Höhe des zulässigen Mietzinses, nicht den Deckel für die jährliche Wertsicherung.
Mein Vertrag läuft seit Jahren ohne Erhöhung, kann ich nachholen?
Dazu wird eine Einfädelung mit kumulierten Jahres-Tranchen vertreten, unter anderem von der WKO. Das kann mehr erlauben als der einzelne Jahresdeckel. Gesicherte Rechtsprechung gibt es nicht. Der Rechner setzt bewusst den konservativen Wert an und weist bei Altverträgen darauf hin. Bei größeren Beträgen lassen Sie sich vorher beraten.
Wo finde ich den Richtwert für die anderen Bundesländer?
In der Richtwerttabelle auf der Startseite stehen alle neun Werte nebeneinander, dazu die Kategoriebeträge.