MieWeG · Österreich · 2026 und 2027
Seit 1. Jänner 2026 deckelt das Mieten-Wertsicherungsgesetz die Valorisierung. Dieser Rechner macht die vorgeschriebene Parallelrechnung: Vertragsklausel gegen gesetzliche Grenze, der niedrigere Wert gilt. Alle VPI-Reihen sind hinterlegt, Sie brauchen nur den Monat der letzten Anpassung.
Der Rechner
Die Berechnung läuft in Ihrem Browser. Beträge und Indexwerte verlassen Ihr Gerät nicht. Tragen Sie den Monat der letzten Anpassung ein, den Rest setzen wir aus den Indexreihen der Statistik Austria.
Hauptmietzins netto, ohne Betriebskosten und Umsatzsteuer. Ihre Eingaben werden nicht übertragen und nicht gespeichert.
Der Ausgangswert steht im Mietvertrag oder im letzten Erhöhungsschreiben. Alle Monatswerte veröffentlicht die Statistik Austria. Wichtig: Ausgangswert und aktueller Wert müssen aus derselben Reihe stammen. Ein Reihen-Mix ergibt grob falsche Prozente.
Unverbindliche Berechnungshilfe zur Selbsthilfe, keine Rechtsberatung. Maßgeblich sind Ihr Vertrag, MRG und MieWeG. Rechtsstand Oktober 2026.
| Rechnung | Steigerung | Neue Miete |
|---|
Probe aufs Exempel
Altbau im Vollanwendungsbereich, Richtwertmietzins, 800 Euro Hauptmietzins. Der Index ist von 110,0 auf 120,0 gestiegen. Vertraglich wären das 9,09 Prozent.
Volle Indexsteigerung von 9,09 Prozent. So rechnen Klauselrechner, die den Deckel nicht kennen.
Übergangsdeckel von 1 Prozent im Vollanwendungsbereich. Nur dieser Betrag darf verrechnet werden.
So viel wäre zu viel verrechnet. Rückforderbar fünf Jahre lang, bei missbräuchlichen Klauseln bis zu dreißig.
Testen Sie den Fall oben nach, und prüfen Sie damit gerne auch andere Rechner. Die Rechenregeln stehen im MieWeG und im MRG, die Fundstellen dazu weiter unten.
Die Regeln ab 2026
Das Mieten-Wertsicherungsgesetz (BGBl. I Nr. 114/2025) gilt seit 1. Jänner 2026. Es greift in jede Wertsicherungsklausel ein, auch in bestehende Verträge.
Erhöhungen können ausschließlich am 1. April eintreten (§ 1 Abs 4 MieWeG). Wer die Ankündigung versäumt, verschiebt nicht auf den nächsten Monatsersten, sondern auf das nächste Jahr. Bestehende Mieter brauchen die Information mindestens 14 Tage vorher, schriftlich.
Vertragsklausel und gesetzliche Grenze werden gegenübergestellt, verrechnet wird der niedrigere Wert. Beide Rechnungen gehören ins Erhöhungsschreiben, sonst fehlt dem Mieter die Nachvollziehbarkeit.
Wo Mietzinsbeschränkungen des MRG gelten, sind 2026 höchstens 1 Prozent und 2027 höchstens 2 Prozent zulässig. Das betrifft Richtwert und Kategorie ebenso wie den angemessenen Mietzins nach § 16 Abs 1 MRG.
Liegt die VPI-Jahresinflation des Vorjahres über 3 Prozent, zählt der übersteigende Teil nur zur Hälfte. Bei 3,6 Prozent Inflation sind das 3,3 Prozent. Die Regel gilt im Voll- und im Teilanwendungsbereich, ab 2028 allgemein.
Objekte in der MRG-Vollausnahme sind nicht erfasst. Dort gilt die Vertragsklausel in voller Höhe. Der 1. April bleibt trotzdem der Termin, zu dem die Wertsicherung wirkt.
Der übersteigende Teil ist unwirksam. Zurückgefordert werden kann fünf Jahre, bei missbräuchlichen Klauseln bis zu dreißig. Mietervereinigung und Arbeiterkammer stellen eigene Kontrollrechner und Musterbriefe bereit.
Einordnung
Der Bereich entscheidet über den Deckel, über den Mietzins bei Neuvermietung und über die Mindestbefristung. Im Zweifel gehört er fachlich geprüft.
Vor allem Altbauten mit Baubewilligung vor 1945 beziehungsweise 1953, dazu geförderte Mietwohnbauten. Richtwert, Kategorie oder angemessener Mietzins, Befristungsabschlag 25 Prozent, voller Betriebskostenkatalog.
Frei finanzierte Neubauten und vermietete Eigentumswohnungen in Gebäuden mit Baubewilligung nach 1945 beziehungsweise 1953. Mietzins frei vereinbar, Wertsicherung aber über die 3-Prozent-plus-Hälfte-Regel begrenzt.
Ein- und Zweifamilienhäuser, Ferien- und Dienstwohnungen, Mietverträge bis sechs Monate. Kein Deckel, keine Mindestbefristung, kein gesetzlicher Betriebskostenkatalog.
Sonderfall
Wurde ein Vertrag mehrere Jahre nicht valorisiert, wird diskutiert, ob die entgangenen Jahres-Tranchen kumuliert nachgeholt werden dürfen. Die WKO vertritt das. Gesicherte Rechtsprechung dazu fehlt, und es kann deutlich mehr ergeben als der einzelne Jahresdeckel. Dieser Rechner setzt bewusst den konservativen Wert an und zeigt bei Altverträgen einen Hinweis. Für die Nachholung lassen Sie sich besser beraten, bevor das Schreiben hinausgeht.
Spanne der Richtwerte in den neun Bundesländern seit 1. April 2026. Burgenland am unteren Ende, Vorarlberg am oberen.
Richtwerte 2026
Gültig seit 1. April 2026, veröffentlicht von der Statistik Austria. Im Vollanwendungsbereich des MRG ist der Richtwert der Ausgangswert für die mietrechtliche Normwohnung. Was Sie tatsächlich verlangen dürfen, ergibt sich daraus mit Zu- und Abschlägen für Lage, Ausstattung und Zustand (§ 16 Abs 2 bis 4 MRG).
Richtwerte je Bundesland nach § 5 Abs 1 Richtwertgesetz, Euro je m² Nutzfläche und Monat
| Bundesland | ab 1.4.2026 | davor |
|---|---|---|
| Burgenland | 6,15 € | 6,09 € |
| Kärnten | 7,89 € | 7,81 € |
| Niederösterreich | 6,92 € | 6,85 € |
| Oberösterreich | 7,30 € | 7,23 € |
| Salzburg | 9,31 € | 9,22 € |
| Steiermark | 9,30 € | 9,21 € |
| Tirol | 8,22 € | 8,14 € |
| Vorarlberg | 10,35 € | 10,25 € |
| Wien | 6,74 € | 6,67 € |
Spalte „davor": die Werte vom 1.4.2023 bis 31.3.2026. Die Anhebung beträgt in allen neun Bundesländern genau 1,00 Prozent. Quelle: Statistik Austria, „Richtwerte und Kategoriebeträge", erstellt am 31. März 2026.
Das ist der Deckel in § 5 Abs 2 RichtWG, nicht die Inflation. Die lag 2025 bei 3,6 Prozent. Zum 1. April 2027 sind zwei Prozent möglich, ab 2028 greift die Halbierung über drei Prozent.
Der Schritt 2025 ist ganz ausgefallen: Die vom 3. MILG vorgesehene Anpassung wurde durch das 4. MILG gestrichen. Deshalb galten die Werte von 2023 volle drei Jahre.
Achtung bei der Quelle. Bis 31. März 2026 hat die Justizministerin die Beträge kundgemacht, zuletzt mit BGBl. II Nr. 81/2023. Seither veröffentlicht sie die Statistik Austria, so steht es in § 5 Abs 2 letzter Satz RichtWG. Wer im RIS nachsieht, landet bei der Kundmachung von 2023, und die trägt die alten Werte.
Für Altverträge mit Kategoriemietzins gelten eigene Beträge je Quadratmeter und Monat. Sie wurden zum selben Termin um ein Prozent angehoben.
| Ausstattungskategorie | ab 1.4.2026 | davor |
|---|---|---|
| Kategorie A § 15a Abs 3 Z 1 MRG | 4,51 € | 4,47 € |
| Kategorie B § 15a Abs 3 Z 2 MRG | 3,38 € | 3,35 € |
| Kategorie C § 15a Abs 3 Z 3 MRG | 2,25 € | 2,23 € |
| Kategorie D § 15a Abs 3 Z 4 MRG | 1,13 € | 1,12 € |
Wissen für Vermieter
Die Erhöhung ist ein Punkt von vielen. Über den Ertrag entscheidet meistens anderes: welcher Mietzins überhaupt erlaubt ist, wie lange Sie sich binden, wer die Therme zahlt und was nach Steuer übrig bleibt. Hier das Wichtigste in Kurzform, mit dem Weg in die Langfassung.
Nicht der Markt entscheidet, sondern der MRG-Bereich. In der Vollanwendung gilt Richtwert oder Kategorie. Die Richtwerte reichen seit 1. April 2026 von 6,15 Euro je Quadratmeter im Burgenland bis 10,35 Euro in Vorarlberg, dazu kommen Zu- und Abschläge für Lage, Zustand und Ausstattung. In der Teilanwendung vereinbaren Sie den Mietzins frei.
Wohnung vermieten →Seit 2026 trennt das Gesetz nach Vermietertyp. Private können ab drei Jahren befristen, unternehmerische Vermieter erst ab fünf (§ 29 MRG). Der Abschlag von 25 Prozent gilt im ganzen Vollanwendungsbereich, auch beim angemessenen Mietzins. Dieselbe Mindestdauer gilt für jede Verlängerung.
Befristen oder nicht →Üblich sind drei Bruttomonatsmieten, eine Obergrenze nennt das Gesetz nicht. Fruchtbringend anlegen müssen Sie das Geld aber, im Voll- wie im Teilanwendungsbereich (§ 16b MRG). Wer es am eigenen Konto liegen lässt, zahlt die Zinsen beim Auszug aus der eigenen Tasche.
Kaution richtig →Die mitvermietete Therme ist seit 2015 Vermietersache. Fenster, Dach und Leitungen ohnehin. Vertraglich gestalten lässt sich weniger, als in vielen Mustern steht: Eine Wartungsklausel gegenüber Verbrauchern hält der Prüfung oft nicht stand.
Erhaltungspflicht →§ 21 MRG zählt auf, was überwälzt werden darf. Versicherung, Müll, Wasser, Verwaltung bis zur gesetzlichen Pauschale. Die Reparatur nie. In der Teilanwendung gilt der Katalog nicht, dort zählt der Vertrag, und wo nichts steht, zahlt der Vermieter.
Betriebskosten →Ein Protokoll erspart beim Auszug die Diskussion über Dinge, die niemand mehr belegen kann. Zählerstände, Schlüsselanzahl, Zustand je Raum, Fotos mit Datum. Ohne Protokoll trägt im Streitfall der Vermieter die Beweislast.
Übergabeprotokoll →Nach der Unterschrift ist der Spielraum klein. Einkommensnachweis und Meldezettel dürfen Sie verlangen, die Bonitätsauskunft nur mit Zustimmung. Und ein Mietnomade fällt fast immer schon bei der Besichtigung auf, wenn man weiß, worauf zu achten ist.
Mieter auswählen →Die Abschreibung beträgt 1,5 Prozent vom Gebäudewert, der Grundanteil bleibt draußen. Größere Erneuerungen laufen zwingend auf fünfzehn Jahre. Wohnraumvermietung fällt unter 10 Prozent Umsatzsteuer, unter 55.000 Euro Jahresumsatz greift die Kleinunternehmerregelung.
Vermieten und Steuer →Bei der Vermietung zahlt seit 1. Juli 2023 der Erstauftraggeber (§ 17a MaklerG). Wer als Vermieter beauftragt, zahlt also auch. Ins Inserat gehören Heizwärmebedarf, Endenergiebedarf und Energieeffizienzklasse, sonst drohen bis zu 1.450 Euro Strafe.
Energieausweis →Ratgeber
Für jedes Bundesland eine eigene Seite: Richtwert, tatsächliches Mietniveau, Betriebskosten und die Regeln, die dort greifen. Dazu, was sich in der Rechtsprechung gerade bewegt.
Der OGH hat am 8. September bestätigt: Die Zwei-Monats-Sperre des KSchG gilt bei Mietverträgen nicht, und eine saubere VPI-Klausel hält. Was im Vertrag trotzdem stehen muss.
Lesen → ÜbersichtGeschrieben von Immobilientreuhändern, jede Zahl mit Fundstelle. Richtwerte, Befristung, Kaution, Betriebskosten und was sich im Mietrecht ändert.
Zum Ratgeber →Häufige Fragen
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