Die Rückforderungswelle bei Wertsicherungsklauseln ist abgeebbt

Zwei Jahre lang sah es so aus, als würden reihenweise Wertsicherungsklauseln kippen. Seit dem ZIAG und einer Reihe von OGH-Entscheidungen steht das Gegenteil fest. Was Vermieter daraus mitnehmen.

2. Oktober 2026

Wer in den letzten zwei Jahren Post von einem Mietervertreter bekommen hat, kennt die Argumentation: Die Wertsicherungsklausel im Vertrag sei unwirksam, die Indexierung der letzten Jahre daher rechtsgrundlos, bitte zurückzahlen. Dahinter stand eine Judikaturlinie zu § 6 Abs 2 Z 4 KSchG, der Preiserhöhungen innerhalb von zwei Monaten nach Vertragsabschluss gegenüber Verbrauchern verbietet.

Seit 1. Jänner 2026 ist diese Frage geklärt, und zwar zugunsten der Vermieter.

Was der Gesetzgeber geändert hat

§ 6 Abs 2 Z 4 KSchG verbietet es, sich für eine binnen zwei Monaten zu erbringende Leistung ein höheres Entgelt auszubedingen. Die offene Frage war, ob ein Mietvertrag darunter fällt. Das ZIAG hat den Satz um einen Nachsatz ergänzt: Die Bestimmung gilt nicht, wenn es sich um ein Dauerschuldverhältnis handelt, das darauf angelegt ist, dass die Leistung nicht innerhalb von zwei Monaten vollständig zu erbringen ist.

Ein Mietvertrag ist genau das. Der OGH wertet die Änderung ausdrücklich als zulässige authentische Interpretation, also als Klarstellung dessen, was ohnehin gemeint war. Deshalb wirkt sie auch auf Altverträge.

Zweitens hat das ZIAG § 879a ABGB eingeführt. Er betrifft die sogenannte Vordatierung, also einen Ausgangsmonat, der vor dem Vertragsabschluss liegt:

> Bei Wertsicherungsvereinbarungen für Dauerschuldverhältnisse ist bei der Beurteilung der Frage, > ob durch Bezugnahme auf eine vor dem Vertragsabschlusszeitpunkt liegende Indexzahl eine gröbliche > Benachteiligung nach § 879 Abs. 3 vorliegt, neben dem zeitlichen Abstand auch zu berücksichtigen, > ob wegen einer Vielzahl gleichartiger Verträge eine parallel laufende Wertsicherung all dieser > Verträge zweckmäßig ist.

Was der OGH daraus gemacht hat

Am 8. September 2026 hat der Oberste Gerichtshof zu 5 Ob 186/25a eine Revision zurückgewiesen, mit der ein Mieter 20.624 Euro an Indexierung zurückgefordert hatte. Die Begründung fasst die gesamte Linie zusammen. Vier Punkte daraus:

1. Die Zwei-Monats-Sperre greift bei Miete nicht

Der OGH verweist auf eine ganze Reihe eigener Entscheidungen: 1 Ob 87/25p, 6 Ob 78/25a, 6 Ob 67/25h, 6 Ob 34/26g, 10 Ob 1/26h, 2 Ob 30/26i und 7 Ob 3/26f. § 6 Abs 2 Z 4 KSchG ist auf ein längerfristiges Dauerschuldverhältnis nicht anzuwenden. Damit ist dem häufigsten Rückforderungsargument der Boden entzogen.

2. VPI-Wertsicherung ist sachlich gerechtfertigt

Eine Wertsicherungsklausel ist durch das legitime Bedürfnis des Vermieters gerechtfertigt, das Entgelt an die Geldentwertung anzupassen und damit das Äquivalenzverhältnis zu wahren (RS0132652). Klauseln, die an den Verbraucherpreisindex anknüpfen, genügen dem Sachlichkeitsgebot des § 879 Abs 3 ABGB und des § 6 Abs 1 Z 5 KSchG.

Auch das Gegenargument, die Wohnung nutze sich ab und werde deshalb weniger wert, hat der OGH mehrfach abgelehnt: Die gewöhnliche Abnutzung rechtfertigt keinen real sinkenden Mietzins (RS0020760 [T8]).

3. Ein Monat Vordatierung ist in Ordnung

Eine Benachteiligung durch Vordatierung kommt nur in Betracht, wenn der Ausgangsmonat so weit vor dem Vertragsabschluss liegt, dass es zu einer ins Gewicht fallenden verdeckten Verschiebung des Äquivalenzverhältnisses kommt. Die zuletzt verlautbarte Indexzahl als Ausgangsbasis zu nehmen, nennt der OGH sogar verkehrs- beziehungsweise branchenüblich.

4. Zweiseitigkeit bleibt Pflicht

Hier endet die gute Nachricht. § 6 Abs 1 Z 5 KSchG verlangt, dass die Klausel in beide Richtungen wirkt: Sinkt der Index, muss der Mietzins sinken. Ohne diese Verpflichtung ist die Klausel nichtig (1 Ob 2/26i). Im konkreten Fall hat die Formulierung mit „verändert" und „Änderungen" gereicht, weil sie beide Richtungen erfasst. Eine Klausel, die nur von „Erhöhung" oder „Steigerung" spricht, tut das nicht.

Was das praktisch bedeutet

Für laufende Verträge heißt es: Eine saubere VPI-Klausel hält. Rückforderungen, die sich auf die Zwei-Monats-Sperre stützen, gehen ins Leere, auch rückwirkend. Wer sich in einem anhängigen Verfahren befindet, sollte die neue Rechtslage einbringen, der OGH beachtet sie auch im Rechtsmittelverfahren.

Was das nicht heißt: Die Höhe der Erhöhung bleibt gedeckelt. Das ZIAG ändert nichts am Mieten-Wertsicherungsgesetz. Auch 2026 und 2027 gilt im Vollanwendungsbereich die Grenze von 1 beziehungsweise 2 Prozent, und erhöht werden darf nur zum 1. April. Eine wirksame Klausel ist die Voraussetzung, nicht der Freibrief.

Ob in Ihrem Fall die Klausel oder die gesetzliche Grenze zuschlägt, zeigt die Parallelrechnung in einer Minute.

Fundstellen

OGH 8.9.2026, 5 Ob 186/25a (ECLI:AT:OGH0002:2026:0050OB00186.25A.0908.000)
Zivilrechtliches Indexierungs-Anpassungsgesetz, BGBl. I Nr. 110/2025
§ 6 Abs 1 Z 5 und Abs 2 Z 4 KSchG, § 41a Abs 41 KSchG
§ 879 Abs 3 und § 879a ABGB, § 1503 Abs 30 ABGB
Mieten-Wertsicherungsgesetz, BGBl. I Nr. 114/2025

Keine Rechtsberatung. Bei größeren Beträgen oder einem anhängigen Verfahren gehört der konkrete Vertrag auf den Tisch eines Anwalts.