Renditerechner: was die vermietete Wohnung wirklich bringt
Wer eine Wohnung zum Vermieten kauft, rechnet meist mit der Bruttorendite: Jahresmiete geteilt durch Kaufpreis. Für den Vergleich zweier Inserate taugt die Zahl, für die eigene Entscheidung nicht. Sie kennt weder die Kaufnebenkosten noch die Kosten, die beim Eigentümer bleiben. Der Rechner zeigt beides, dazu den Überschuss im Monat und die Rendite auf Ihre Eigenmittel.
Beispielrechnung vor Steuern. Nettomietrendite auf Kaufpreis samt Grunderwerbsteuer, Eintragung, Vertragserrichtung und Makler. Eigenkapitalrendite: Reinertrag abzüglich Kreditzinsen des ersten Jahres, bezogen auf die Eigenmittel, ohne Wertsteigerung. Ersetzt keine Steuerberatung.
Welche Kosten beim Vermieter bleiben
Die Betriebskosten zahlt in der Regel der Mieter. Was der Vermieter weiterverrechnen darf, zählt § 21 Abs. 1 MRG für den Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes abschließend auf. Die Rücklage der Eigentümergemeinschaft nach § 31 WEG 2002 steht nicht darin und bleibt beim Eigentümer. Dazu kommen Reparaturen in der Wohnung und die Wochen zwischen zwei Mietern. Voreingestellt sind ein halbes Prozent des Kaufpreises im Jahr und 2 Prozent der Jahresmiete, jeder Wert lässt sich ändern.
Zum Kaufpreis rechnet der Rechner die Kaufnebenkosten: 3,5 Prozent Grunderwerbsteuer, 1,1 Prozent für die Eintragung ins Grundbuch, die Vertragserrichtung und beim Kauf über einen Makler höchstens 3 Prozent zuzüglich Umsatzsteuer. Erst auf diese Summe bezogen ergibt sich die Nettomietrendite.
Was die Wertsicherung dazu sagt
Gerechnet wird mit der Miete von heute. Wie stark sie in den nächsten Jahren steigen darf, hängt am Mietvertrag und seit 2026 am Mieten-Wertsicherungsgesetz: Liegt die Inflation über 3 Prozent, zählt der Teil darüber nur zur Hälfte. Was bei Ihrem Vertrag zum nächsten Termin möglich ist, rechnet der Mieterhöhungsrechner.
Kredit und Eigenkapitalrendite
Solange die Wohnung mehr abwirft, als der Kredit an Zinsen kostet, hebt jeder finanzierte Euro die Rendite auf Ihre Eigenmittel. Liegt der Zinssatz darüber, kehrt sich das um. Der Rechner sagt, in welche Richtung der Kredit gerade wirkt, und weist bei einem negativen Überschuss den Teil der Rate aus, der als Tilgung in Ihr Vermögen fließt. Die Rate allein rechnet der Kreditrechner.
Alle Werte sind vor Steuern. Steuerpflichtig ist der Überschuss nach Abschreibung und Kreditzinsen, und der ist meist deutlich kleiner als der Reinertrag im Rechner.